表示登記（区分建物）/分離処分禁止の原則

**専有部分（せんゆうぶぶん）**とは、マンションなどの区分所有建物で、各所有者が単独で所有している部分のことです。

具体例としては、次のようなものがあります。

• 自分の部屋（居室）
• キッチン
• 浴室・トイレ
• 室内の壁・天井・床（管理規約によって範囲が定められます）
• 専有部分内の配管・配線の一部

一方で、共用部分は住民全員で利用・管理する部分です。

• エントランス
• 廊下・階段
• エレベーター
• 外壁
• 屋上
• 駐車場（契約形態による場合あり）

ポイント

• 専有部分：自分だけが所有し、原則として自由に使用できる部分。
• 共用部分：区分所有者全員で共有し、管理組合が管理する部分。

なお、マンションでは玄関ドアや窓・バルコニーは、自分しか使わないように見えても、多くの場合は**共用部分（専用使用部分）**として扱われます。そのため、勝手に交換や改造はできないことが一般的です。

ご質問がマンション管理や区分所有法に関するものであれば、専有部分と共用部分の境界についても詳しくご説明できます。

**敷地利用権（しきちりようけん）**とは、簡単にいうと、

区分所有建物（マンションなど）の専有部分を所有するために、その建物の敷地を利用する権利

のことです。

例えば

マンションの101号室をAさんが所有しているとします。

• 101号室 → 専有部分
• マンションが建っている土地 → 敷地
• Aさんがその土地を利用するための権利 → 敷地利用権

という関係です。

土地家屋調査士試験ではここが重要

敷地利用権には、例えば

• 所有権
• 地上権
• 賃借権

などがあります。

そして、マンションでは原則として、

専有部分の所有権 ＋ 敷地利用権

がセットになっています。

このセットになった状態を特に**「敷地利用権の一体化」**として押さえておくと、区分所有法・不動産登記法の問題が理解しやすくなります。

さらに重要なのが、

敷地利用権が「専有部分と分離して処分できるか」

という論点です。

ここは土地家屋調査士試験で出やすいので、次に「分離処分禁止」をセットで覚えるとかなり分かりやすいです。

分離処分禁止の原則

はい。ここは敷地利用権とセットで覚えると簡単です。

分離処分禁止の原則

マンションなどの区分所有建物では、原則として、

専有部分と敷地利用権を、別々に売ったり処分したりできない

というルールです。

例えば、

• Aさん → マンションの101号室を所有
• Aさん → その101号室に対応する敷地利用権も持っている

という場合、

❌ 101号室だけを売って、敷地利用権は残す
❌ 敷地利用権だけを売って、101号室は残す

ということは、原則としてできません。

なぜ？

マンションの部屋と、その部屋を利用するための土地の権利をバラバラにすると、

「部屋の所有者」と「その部屋を建てている土地を利用する権利者」が別人になる

という不都合が生じるからです。

なので、

専有部分 ↔ 敷地利用権

を基本的に一体として扱います。

---

試験ではこの形で覚える

専有部分を処分する
→ 原則として敷地利用権も一緒に処分

敷地利用権を処分する
→ 原則として専有部分も一緒に処分

つまり、

「部屋だけ」「土地の権利だけ」は原則NG

です。

ただし、規約に別段の定めがある場合などの例外があります。

土地家屋調査士の試験では、ここからさらに
「分離処分禁止に違反した場合、登記できるのか？」
という不動産登記法の問題につながります。

---

建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合には、原則として分離禁止処分となる

はい。これは文章がかなり硬いので、マンションの具体例に置き換えると分かりやすいです。

まず文章を分解します。

建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が、単独で有する所有権その他の権利である場合

ここでいう「全部」とは、一棟の建物の専有部分を全部持っている人という意味です。

具体例

例えば、Aさんが2階建ての区分建物を所有しているとします。

• 1階部分 → Aさん所有
• 2階部分 → Aさん所有
• 敷地である土地 → Aさんが単独所有

つまり、

Aさん

• 専有部分全部を所有
• 土地も単独所有

という状態です。

この場合、Aさんが土地だけをBさんに売って、

「建物は俺のものだけど、土地はBさんのものね」

とすることは、原則としてできません。

逆に、

「土地はAさんのものとして残して、建物だけBさんに売る」

というのも、原則としてできません。

これが分離処分禁止です。

---

なぜ「単独で有する所有権」と書いてあるの？

ここがこの文章のポイントです。

例えば普通のマンションなら、

• 101号室 → Aさん
• 102号室 → Bさん
• 103号室 → Cさん
• 敷地 → A・B・Cが共有

という形になります。

この場合、敷地利用権は各区分所有者が持つ敷地の共有持分です。

一方、今回の文章は、

専有部分全部をAさんが所有していて、敷地もAさんが単独所有している

ケースを言っています。

つまり、

専有部分全部 ＋ 敷地利用権（単独所有権）

がAさんにくっついている状態です。

だから、原則としてこれらをバラバラに処分できない、ということです。

試験用に超シンプルにすると

「部屋全部を持っている人が、土地も単独で持っている」

↓

建物と土地の権利を原則としてバラ売りできない

と覚えておけばOKです。

なお、ここは**「専有部分の全部を所有する者」だから分離禁止になる**という点が重要で、通常のマンションの「各専有部分＋敷地利用権」の話とは少し違う論点です。

---

建物の敷地が数筆あって数人の区分所有者がそれらの敷地にそれぞれ単独に所有する場合は、分離処分禁止の規定は適用されない。

はい。これはさっきの話の例外パターンです。

ポイントは、**「敷地が複数あって、それぞれの土地を別々の区分所有者が単独所有している」**というケースです。

具体例

マンションの敷地が、土地A・土地Bの2筆あるとします。

        マンション
┌─────────────┐
│ 101号室 │ 102号室 │
│   Aさん │   Bさん │
└─────────────┘
     ↓          ↓
   土地A       土地B
   Aさん所有   Bさん所有

つまり、

• Aさん → 101号室を所有 ＋ 土地Aを単独所有
• Bさん → 102号室を所有 ＋ 土地Bを単独所有

という状態です。

この場合、

Aさんの専有部分（101号室）と土地A

については、敷地利用権が一体になっているように見えます。

しかし、ここで重要なのが、

土地Aと土地Bは、どちらもマンションの「敷地」なのに、それぞれ別の人が単独所有している

という点です。

このような場合には、区分所有法46条の分離処分禁止の規定は適用されません。

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なぜ？

例えばAさんが、

「101号室はAさんのものだけど、土地AはCさんに売ります」

という処分をしたとしても、土地AについてはAさんが単独で所有している土地です。

つまり、

「マンション全体の区分所有者が敷地を共有している」

という通常のマンションとは違います。

そのため、通常の分離処分禁止のルールをそのまま適用すると不都合が生じるため、このケースでは分離処分禁止の規定を適用しないとされています。

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さっきのケースとの違い

ここを比較すると覚えやすいです。

ケース	土地の所有関係	分離処分禁止
①	Aさんが専有部分全部＋敷地を単独所有	原則適用
②	Aさん・Bさんが、それぞれ別の敷地を単独所有	適用されない

つまり試験では、

「数筆の敷地」＋「数人の区分所有者」＋「それぞれが敷地を単独所有」

と出てきたら、

「分離処分禁止の規定は適用されない」

と判断すればOKです。

この論点は、「敷地利用権＝必ず分離処分禁止」ではないことを理解するのが一番大事です。

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敷地利用権が所有権で分離処分禁止の場合でも、専有部分とは別に建物の敷地の一部のみを時効取得することができる

はい。これは一見すると「分離処分禁止なのに、土地だけ時効取得できるの？」という問題です。

結論からいうと、できます。

まず通常の状態

例えばマンションの

• 101号室 → Aさん
• 102号室 → Bさん
• 103号室 → Cさん

そしてマンションの敷地である土地を、A・B・Cが共有しているとします。

この場合、それぞれの部屋には敷地利用権がくっついています。

Aさん
101号室 ＋ 土地の持分
       ↓
   原則として分離できない

つまりAさんは、

「101号室はそのまま持つけど、土地の持分だけ売ります」

ということは原則できません。

---

では「時効取得」だったら？

ここで、マンションの敷地の一部について、Aさんが長期間、所有の意思をもって占有していたとします。

例えば、

マンション敷地
┌────────────────┐
│                │
│   通常の敷地    │
│                │
│        ┌──────┐│
│        │ Aが  ││
│        │占有  ││
│        └──────┘│
└────────────────┘

Aさんが、その敷地の一部について時効取得の要件を満たした場合、

その土地の一部について所有権を時効取得する

ことができます。

ここで重要なのは、

「Aさんが自分の敷地利用権を勝手に切り離して処分した」のではない

ということです。

時効取得は、通常の「売買・贈与などによる処分」とは違い、時効という法律上の要件を満たすことによって新たに権利を取得するものだからです。

---

試験ではこう考える

分離処分禁止

↓

「専有部分」と「敷地利用権」を勝手に別々に処分することは禁止

しかし、

時効取得

↓

法律の要件を満たして土地の所有権を取得する

なので、

分離処分禁止だから、敷地の一部を時効取得することまで禁止されるわけではない

ということです。

一言で覚えるなら

「分離処分禁止＝土地の権利を絶対に取得できない」ではない。

処分による分離はダメでも、時効取得による土地の取得は可能。

ここは土地家屋調査士の問題では、「分離処分禁止」と「時効取得」は別の話と切り分けると解きやすいです。

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建物の敷地に区分建物を所有することと両立させることのできる用益権を設定することは可能である。そこで敷地利用権が所有権である場合、建物の敷地のみを目的として区分地上権、地役権、賃借権を設定することができる。

はい。ここは**「分離処分禁止なのに、土地に地役権や賃借権を設定できるの？」**というところがポイントです。

結論からいうと、できます。

---

① まず普通のマンションをイメージ

例えば、

• Aさん → マンション101号室を所有
• Aさん → その敷地の所有権（敷地利用権）を持っている

とします。

通常なら、

「101号室はAさんのものだけど、敷地利用権だけBさんに売る」

というような分離処分はできません。

---

② でも「用益権を設定する」のは別

例えば、その土地の地下に、

地下鉄のトンネルを通すための区分地上権

を設定するとします。

イメージすると、

       マンション
   ┌─────────┐
   │           │
   │  区分建物  │
   │           │
───┴─────────┴─── 地表
        ↓
══════════════════
   地下鉄のトンネル
        ↑
   区分地上権

この場合、

• マンション → Aさんが所有
• 土地 → Aさんの敷地利用権
• 地下部分 → Bさんが区分地上権を持つ

という状態になります。

これは、

Aさんが敷地利用権そのものをBさんに譲ったわけではありません。

Aさんの所有権はそのままです。

その土地に対して、別の利用権を設定しただけです。

---

③ だから「分離処分禁止」に引っかからない

ここが一番大事です。

ダメな例

Aさん

「101号室は自分のものとして残すけど、敷地利用権だけBさんに売ります」

これは、

専有部分と敷地利用権を分離して処分

しているので、原則NG。

---

OKな例

Aさん

「土地の所有権は自分のままだけど、地下部分をBさんが利用できるように区分地上権を設定します」

これは、

敷地利用権そのものを処分しているわけではない

のでOKです。

---

④ 地役権・賃借権も同じ考え方

例えば、

地役権

隣の土地の所有者Bさんが、

「このマンションの敷地を通らないと自分の土地に行けない」

という場合。

Aさんの土地に通行地役権を設定することができます。

Bさんの土地
   ↑
   │ 通行
   │
┌──┴─────────┐
│ マンション敷地 │
└────────────┘

Aさんの敷地利用権そのものをBさんに渡したわけではありません。

---

賃借権

例えばマンションの敷地の一部を、

駐車場として第三者に貸す

というように、敷地に賃借権を設定することも、区分建物の所有と両立できる場合があります。

---

試験ではこう整理

ここは、

分離処分禁止＝敷地に一切の権利を設定できない

ではない、と理解してください。

行為	原則
敷地利用権だけを売る	❌ 分離処分禁止
専有部分だけを売る	❌ 原則不可
敷地に区分地上権を設定	⭕ 可能
敷地に地役権を設定	⭕ 可能
敷地に賃借権を設定	⭕ 可能

つまり、

「敷地利用権そのものを切り離して処分する」のはダメ。

「敷地利用権を持ったまま、その土地に別の利用権を設定する」のは可能。

と覚えるとかなりスッキリします。

超重要な一言

「分離処分禁止」と「用益権の設定」は別問題。

これがこの問題の核心です。

---

敷地利用権が所有権で分離処分禁止の場合、建物の敷地に区分地上権を設定することもできる

はい。これはさっきの説明をもっと具体的な1つのケースにすると分かりやすいです。

具体例

Aさんがマンションの専有部分を所有していて、その敷地利用権が土地の所有権だとします。

【Aさん】

マンションの101号室
        ＋
マンション敷地の所有権
        ↓
敷地利用権

この場合、原則として、

「101号室はAさんが持ったまま、敷地の所有権だけBさんに売る」

ことはできません。

これが分離処分禁止です。

---

ところが、地下鉄を作ることになった

例えば、そのマンションの地下に地下鉄のトンネルを通すことになったとします。

そこでAさんが、

「土地そのものをBさんに売るわけではないけど、地下10mより深い部分をBさんが地下鉄用に使えるようにしよう」

とします。

このとき設定できるのが区分地上権です。

       マンション
   ┌─────────┐
   │ 101号室   │
   │  Aさん    │
   └─────────┘
────────地表────────
       ↓
       ↓
══════════════════
   地下鉄トンネル
      Bさん
  （区分地上権）
══════════════════

何が起きている？

Aさんは、

土地の所有権を失っていません。

Aさんの土地所有権はそのままです。

ただし、その土地の一定の範囲（地下部分）をBさんが使用する権利として、区分地上権を設定しています。

つまり、

土地の所有権をBさんに渡したわけではない

↓

土地の所有権はAさんのまま

↓

その土地の地下部分を利用する権利だけBさんに設定

ということです。

---

「分離処分禁止なのにOK」の理由

分離処分禁止が禁止しているのは、

専有部分と敷地利用権を切り離して処分すること

です。

今回の場合は、

❌ 敷地利用権（所有権）をBさんに売った
ではなく、

⭕ Aさんの所有権を残したまま、その土地に区分地上権を設定した

だけです。

だから、

分離処分禁止には違反しない

ということです。

---

試験ではこの一文で覚えると楽です

「敷地利用権そのものを分離して処分するのはダメ。でも、敷地利用権を残したまま、敷地に区分地上権を設定することはできる。」

この違いが分かれば、このタイプの○×問題はかなり解けるようになります。