敷地権とは、敷地利用権のうち、土地の登記記録に登記された所有権、地上権または賃借権であって、専有部分と分離して処分できないものをいう。

はい。ここは**「敷地利用権」と「敷地権」の違い**を分けて考えると、一気に分かりやすくなります。

まずマンションをイメージしてください

例えば、Aさんがマンションの101号室を所有しているとします。

マンションの部屋だけ持っていても、その部屋が建っている土地を利用する権利がないと困りますよね。

そこで、

• 101号室 → Aさんの専有部分
• マンションが建っている土地 → 敷地
• Aさんがその土地を利用する権利 → 敷地利用権

となります。

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① 敷地利用権とは？

これは簡単にいうと、

「このマンションの部屋を所有するために、その土地を使える権利」

です。

例えば土地を所有している場合なら、

「マンションの区分所有者として、この土地を利用できます」

という土地についての権利が敷地利用権です。

敷地利用権には、例えば

• 所有権
• 地上権
• 賃借権

などがあります。

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② では「敷地権」とは何なのか？

ここが重要です。

敷地利用権の中でも、

①土地の登記記録に登記されていて、かつ
②専有部分と分離して処分できないもの

を敷地権と呼びます。

つまり、

敷地利用権の全部が敷地権ではありません。

イメージすると、

敷地利用権
↓
その中の一定のもの
↓
敷地権

です。

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具体例

マンションの土地をA・B・Cの3人が共有しているとします。

Aさんは101号室を所有。

Bさんは102号室を所有。

Cさんは103号室を所有。

そして、

101号室を持っている人は、土地について100分の10の共有持分を持つ

という関係になっていたとします。

この場合、

101号室
＋
土地の共有持分100分の10

がセットになっています。

Aさんは、

「俺は101号室だけ売るけど、土地の持分は残しておく」

ということができません。

逆に、

「土地の共有持分だけ売って、101号室は残す」

ということもできません。

つまり、

専有部分と土地の権利を切り離して処分できない

わけです。

このような土地の権利が、登記された所有権などであれば敷地権です。

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試験ではこの3段階で考えると楽です

① 敷地利用権

→ 専有部分を所有するために土地を利用する権利

↓

② 土地の登記記録に登記されている

→ 所有権・地上権・賃借権など

↓

③ 専有部分と分離して処分できない

→ 敷地権

なので、覚え方としては、

「敷地利用権のうち、登記されていて、専有部分とセットになっているもの＝敷地権」

でOKです。

特に土地家屋調査士試験では、「敷地利用権＝敷地権」ではないというところが引っかけポイントになります。

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地上権あるいは賃借権を敷地権とする場合には、登記上、存続期間が経過していても、実体上権利が存するときは、敷地権とすることができる。しかし、それらの権利が実体上消滅しているときは、登記名義があっても敷地権とすることはできない。

はい。ここは**「登記記録に権利が残っているか」ではなく、「実際にその権利がまだ存在しているか」**がポイントです。

まず具体例

マンションが建っている土地について、マンション所有者が地上権を持っているとします。

例えば、

• 地上権の登記：2020年1月1日～2025年12月31日
• 2026年8月現在

とします。

登記記録だけ見ると、

「存続期間は2025年12月31日までだから、もう地上権はないのでは？」

と思いますよね。

でも、実際には土地所有者と地上権者との間で、

「地上権はその後も存続する」

という合意がされていたとします。

すると、

登記上は存続期間が過ぎている
↓
でも実体上は地上権が存在している
↓
その地上権を敷地権とすることができる

ということです。

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逆のパターン

今度は、

• 登記上の地上権：2020年～2030年
• 2026年に土地所有者と地上権者が合意して地上権を消滅させた

とします。

この場合、登記記録にはまだ

「地上権　2020年～2030年」

と残っているかもしれません。

しかし実際には、

地上権はもう消滅しています。

したがって、

登記記録に地上権が残っているから敷地権にできる

とはなりません。

実体上、地上権が存在しないから敷地権にはできないわけです。

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なぜ「実体」が重要なのか？

敷地権というのは、

専有部分と一体となっている、実際に存在する土地の権利

だからです。

登記記録に名前だけ残っていても、実際には権利が消滅しているなら、

「このマンションには地上権という土地利用権があります」

とは言えません。

逆に、登記上の存続期間が過ぎていても、実際には権利が存続しているなら、それを敷地権とすることができます。

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試験用に超シンプルにすると

状態	敷地権にできる？
登記上も実体上も権利あり	○
登記上は期間満了・実体上は権利あり	○
登記上は権利あり・実体上は消滅	×

つまり、この問題は

「登記上どうなっているか」より「実体上、その地上権・賃借権が本当に存在しているか」が重要

と覚えておけばOKです。

特に土地家屋調査士の問題では、「登記上」と「実体上」をわざとズラしてくるので、この2つを分けて考えるのがコツです。

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土地の所有権について処分禁止の仮処分の登記がされていても、その後の所有権の移転の登記、抵当権の設定の登記、処分禁止に抵触する処分に関する登記は受理される。仮処分権利者が本案で敗訴したり、仮処分の申し立てを取り下げる場合があり、仮処分の登記がされただけでは以後の登記を禁止することができないから。

はい。ここはかなり重要で、「処分禁止の仮処分＝登記そのものを一切できなくする」ではないと理解すると分かりやすいです。

まず具体例

土地の所有者をAさんとします。

Aさんの土地について、Bさんが

「この土地は本当は自分のものだ！」

として裁判を起こしました。

そして裁判の結論が出る前に、

「Aさんがこの土地を他人に売ったりしないようにしてほしい」

と裁判所に申し立てました。

これが処分禁止の仮処分です。

登記簿には、

A → 所有権
B → 処分禁止の仮処分

というような登記が入ります。

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では、AがCに土地を売ったら？

ここがポイントです。

処分禁止の仮処分があるからといって、

「A→Cの所有権移転登記は絶対に受理しない」

とはなりません。

所有権移転登記は受理されます。

なぜなら、Bが裁判で負ける可能性もあるからです。

例えば最終的に、

裁判所「Bさんの主張は認めません。土地はAさんのものです」

となったら、Bの仮処分は意味を失います。

その場合、

A → Cの所有権移転

を最初から登記できないようにしてしまっていたら、不都合ですよね。

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では「処分禁止」って何を禁止しているの？

ここが一番大事です。

登記申請を受理しないことによって処分を禁止するのではありません。

仮処分に反する処分がされた場合に、

その処分を仮処分権利者に対抗できなくする

という仕組みです。

例えば、

① Bが処分禁止の仮処分をする

↓

② AがCに土地を売る

↓

③ A→Cの所有権移転登記がされる

↓

④ Bが本案訴訟で勝つ

となった場合、

Bは、仮処分に反するA→Cの処分について、一定の手続によりBに対抗できない状態にすることができます。

だから、

「仮処分があるからCへの登記を受理しない」

ではなく、

「いったん登記は受理する。でも、Bが本案で勝った場合には、Bを保護できるようにする」

という仕組みです。

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抵当権も同じ

例えばAがCに売るのではなく、

Aが銀行Dからお金を借りて、土地に抵当権を設定した

とします。

処分禁止の仮処分があっても、

抵当権設定登記は受理されます。

これも、

「仮処分があるから登記申請そのものを禁止する」

という制度ではないからです。

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試験ではこう整理するといい

処分禁止の仮処分が登記されていても、

• 所有権移転登記 → 受理される
• 抵当権設定登記 → 受理される
• 仮処分に抵触する処分の登記 → 受理される

です。

なぜなら、

仮処分の登記だけで、その後の登記申請を禁止する効力まではないから。

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一言で覚えるなら

「処分禁止の仮処分＝登記を止める制度ではなく、仮処分権利者を保護する制度」

です。

ここは土地家屋調査士の試験でも、「処分禁止の仮処分がある→後の登記は全部却下」ではないという引っかけに注意です。

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区分所有者が建物の敷地の所有権の登記名義人である場合、当該所有権について第三者名義の所有権移転請求仮登記がされているときは、当該所有権を敷地権とすることはできますか？

はい、できます。

ここも、さっきの「処分禁止の仮処分」と似ていますが、ポイントは**「所有権そのものが誰のものなのか」**です。

具体例

マンションの土地をAさんが所有しているとします。

• マンションの専有部分 → Aさんが所有
• マンションの敷地 → Aさんが所有
• 土地の所有権登記名義人 → Aさん

この状態なら、Aさんの土地所有権は敷地権の候補になります。

ところが土地の登記記録を見ると、

Bを登記名義人とする所有権移転請求権の仮登記

がされていたとします。

つまり、

「将来、BがAからこの土地の所有権を取得するための請求権について、仮登記しておきます」

という状態です。

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それでもAの所有権はどうなっている？

ここが重要です。

所有権移転請求権の仮登記がされただけでは、Bが所有者になったわけではありません。

現在の所有権者はあくまで、

A

です。

したがって、

Aの所有権は現在も存在している
↓
Aが土地の所有権登記名義人
↓
その所有権を敷地権とすることができる

となります。

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「仮登記があるなら、将来Bのものになるんだからダメじゃないの？」

ここが引っかけポイントです。

仮登記はあくまで、

「将来、本登記をするための順位を保全しておく」

というものです。

仮登記をしただけでは、所有権そのものがBに移転したわけではありません。

したがって、

所有権移転請求権の仮登記がある
↓
現在の所有権者は依然としてA
↓
Aの所有権を敷地権にできる

ということです。

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さっきの問題との違い

整理すると、こうです。

土地の登記	敷地権にできる？	理由
Aの所有権のみ	○	Aが所有者
Aの所有権＋処分禁止の仮処分	○	Aの所有権は存在する
Aの所有権＋Bの所有権移転請求権の仮登記	○	Bはまだ所有者ではない
Bへの所有権移転登記済み	×	Aの所有権ではない

つまり、この問題の核心は、

「所有権移転請求権の仮登記があるだけでは、所有権は移転していない」

です。

なので、敷地権とすることができます。

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土地区画整理事業における仮換地上に新築された区分建物に敷地権があるとすれば、その目的である土地はどこになる？

はい。これは**「仮換地」という言葉に惑わされやすい問題**です。

結論からいうと、

敷地権の目的となる土地は、仮換地そのものではなく、「従前の土地」になります。

具体例

土地区画整理事業で、Aさんがもともと持っていた土地を「従前地」とします。

例えば、

• 従前地：甲土地
• 土地区画整理事業で仮換地：乙土地

となったとします。

Aさんは、仮換地として指定された乙土地の上にマンションを新築しました。

イメージはこうです。

従前地（甲土地）
↓ 土地区画整理事業
↓
仮換地（乙土地）
↓
ここにマンションを建築

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では、マンションの敷地権は乙土地？

ここがポイントです。

違います。

仮換地は、あくまで土地区画整理事業の施行者から、

「事業が完了するまで、この土地を従前の土地の代わりに使ってください」

という形で指定された土地です。

そのため、仮換地として指定された乙土地そのものが、所有権の対象として移り変わったわけではありません。

したがって、区分建物の敷地権の目的となる土地は、

従前の土地である甲土地

になります。

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図で覚えると簡単

【登記上の元々の土地】
甲土地（従前地）
     │
     │ 土地区画整理事業
     ↓
【実際に建物が建っている場所】
乙土地（仮換地）
     │
     ↓
マンション

でも、

敷地権の目的となる土地
　↓
甲土地（従前地）

です。

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なぜ実際に建物がある乙土地じゃないの？

「マンションが乙土地の上に建っているんだから、乙土地が敷地じゃないの？」

と思いますよね。

ここが土地区画整理事業の特殊なところです。

仮換地は「土地そのものの所有権が乙土地に移った」という意味ではありません。

従前地に対する権利関係を維持しながら、事業中の使用収益を仮換地について認めている、という仕組みです。

だから、

建物が実際に建っている場所＝敷地権の目的土地

とは限りません。

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試験用に一言

仮換地上の区分建物 → 敷地権の目的は「仮換地」ではなく「従前地」

これを押さえておけばOKです。

この論点は、「実際に建物が建っている土地」と「登記上の敷地権の目的となる土地」がズレるというのが最大のポイントです。