表示登記（区分建物）/法定敷地、規約敷地

建物の床面積に算入されない車寄せ部分の存する土地は法定敷地である。

はい。これは**区分所有法の「法定敷地」**の話ですね。

ポイントは、

建物の床面積に入っていない車寄せ部分でも、その建物の敷地として扱われることがある

ということです。

具体例

マンションに車寄せ（ロータリー）があるとします。

       道路
        ↓
┌────────────────┐
│    車寄せ       │
│  🚗      🚗     │ ← 建物の床面積には入らない
│                │
│ ┌──────────┐ │
│ │ マンション │ │
│ │            │ │
│ └──────────┘ │
└────────────────┘

車寄せは屋根や柱などがなく、建物そのものではありません。

当然、マンションの「床面積」にも入りません。

でも、その車寄せがマンションを利用するための土地として建物と一体的に利用されている場合、その土地は区分所有法上の法定敷地になります。

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「法定敷地」って何？

簡単にいうと、

建物が建っている土地や、建物と一体として利用される土地で、区分所有者全員のための敷地となる土地

です。

ここで大事なのは、

「建物の床面積に入るかどうか」

ではありません。

車寄せは床面積には入りませんが、

その土地が建物の敷地として利用されているか

が重要です。

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試験ではこう考える

車寄せ部分

→ 建物の床面積には算入されない
→ でも建物の敷地として利用される
→ 法定敷地になる

なので、

「床面積に入らない＝法定敷地ではない」ではない

ここがこの問題のポイントです。

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一階部分から突出した地階部分の直上の土地は法定敷地である

はい。これも**「法定敷地」**の範囲を問う問題です。

ポイントは、

建物の地階部分が1階部分より外側に張り出していて、その真上の土地も建物の敷地として扱われる

ということです。

具体例

建物を横から見てみます。

        1階
      ┌──────┐
      │      │
      │      │
──────┘      └────── 地面
   ┌──────────┐
   │   地階    │
   └──────────┘
      ↑
  1階より外側に
  張り出している

地階が1階よりも大きく、左右に張り出しています。

このとき、

地面
────────────────
   ↑        ↑
地階が張り出している部分

この地階の直上にある土地も、その建物の法定敷地になります。

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なぜ？

「法定敷地」は、単純に

「地面に建物が接している部分だけ」

ではありません。

建物を維持・利用するために、その建物と一体となっている土地も含まれます。

だから、

地階部分が土地の下に存在する

↓

その真上の土地も建物と一体的な関係にある

↓

法定敷地になる

ということです。

試験では

地階が1階より外側に突出している

↓

その直上の土地

↓

法定敷地

とセットで覚えておくといいです。

「建物が直接乗っている土地だけが法定敷地」と考えると、この問題を間違えやすいです。

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他の建物の法定敷地となっている土地でも規約敷地とすることもできる。

はい。これは**「法定敷地」と「規約敷地」が重なることがある**という話です。

具体例

マンションAとマンションBが隣り合っているとします。

┌─────────┐
│ マンションA │
└─────────┘
    ↑
    │ 土地①
    ↓
┌─────────┐
│ マンションB │
└─────────┘

土地①は、もともとマンションBの法定敷地だったとします。

つまり、

土地① → Bの建物を建てるための法定敷地

です。

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ところが、マンションAの管理規約で

「土地①もAの敷地として扱う」

と定めることができます。

すると、

土地①

• Bにとって → 法定敷地
• Aにとって → 規約敷地

という状態が成立します。

---

つまり

「他の建物の法定敷地になっている土地だから、規約敷地にはできない」

ではありません。

他の建物の法定敷地であっても、規約によって自分の建物の規約敷地にすることができる

ということです。

試験では

法定敷地と規約敷地は、必ずしもどちらか一方ではない

と覚えてください。

同じ土地が、

建物A → 規約敷地
建物B → 法定敷地

というように、複数の建物との関係で別々の性質を持つことがあります。

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建物が所在する土地が、建物の一部取り壊しにより建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は規約敷地とみなされるので、建物の敷地から除外されるわけではない。

はい。これは少しややこしいですが、**「建物を一部取り壊した結果、その土地の上に建物がなくなっても、すぐに敷地から外れるわけではない」**という話です。

具体例

マンションが土地Aと土地Bにまたがって建っているとします。

┌───────────────┐
│      建物       │
├───────┬───────┤
│ 土地A │ 土地B │
└───────┴───────┘

最初は、

• 土地A → 建物が建っている
• 土地B → 建物が建っている

ので、どちらも建物の敷地です。

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ところが建物の一部を取り壊す

例えば土地Bの上にある部分を取り壊します。

┌────────┐
│  建物   │
├────────┤
│ 土地A   │
└────────┘

土地B → 建物がなくなった

すると土地Bは、

「建物が所在する土地」ではなくなります。

普通に考えると、

「じゃあ土地Bは、マンションの敷地から外れるのでは？」

と思いますよね。

でも、外れません。

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なぜ？

この場合、土地Bは規約敷地とみなされるからです。

つまり、

建物の一部を取り壊したことで、建物が存在しなくなった土地についても、当然に敷地から外れるわけではない。

ということです。

イメージとしては、

建物の一部取り壊し
↓
土地Bから建物がなくなる
↓
「建物が所在する土地」ではなくなる
↓
それでも規約敷地として扱われる
↓
マンションの敷地からは外れない

となります。

試験では

ここは、

「建物がなくなった土地＝敷地から除外」ではない

と覚えるといいです。

特に問題文の

「規約敷地とみなされる」

という部分が重要です。

つまり、建物の一部を取り壊したからといって、その土地が勝手に敷地から抜けるわけではない、ということですね。

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法定敷地と道路を挟んだ向かい側にある土地であっても規約敷地とすることはできる

はい。これは**「規約敷地は、建物のすぐ隣の土地でなくても設定できる」**という話です。

具体例

マンションAの前に道路があるとします。

        マンションA
┌────────────────┐
│                │
└────────────────┘
        ↓
      道 路
══════════════════
        ↓
┌────────────────┐
│      土地B      │
└────────────────┘

土地Bは、マンションAの法定敷地ではありません。

なぜなら、マンションAと土地Bの間に道路があるからです。

普通なら、

「マンションの敷地じゃない土地」

と考えます。

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でも、規約で指定できる

マンションの管理規約で、

「道路の向かい側にある土地Bも、マンションAの規約敷地とする」

と定めることができます。

すると、

• マンションAの直下・周囲の土地 → 法定敷地
• 道路の向かい側の土地B → 規約敷地

となります。

例えば土地Bを、

• 駐車場
• 集会所
• マンション住民用の公園
• ゴミ置き場

などとして利用するケースが考えられます。

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ここがポイント

規約敷地には「建物の隣接地でなければならない」という制限がないということです。

したがって、

道路を挟んだ向かい側の土地でも、規約によって敷地にすることができる。

試験では

法定敷地
→ 建物と土地との物理的な関係が必要

規約敷地
→ 規約で「この土地も敷地にする」と定められる

なので、

道路を挟んでいても規約敷地にできる

と覚えておけばOKです。